Како Пољаци бирају станове? Води их не само цена и површина, већ и комуникација са центром града.
Потражња на тржишту станова тренутно је већа од производње програмера, а станови се продају у фази рупе у земљи. У исто време, на путу доношења одлуке о куповини одређеног имања, Пољаци се могу лакше наговорити да прекораче ограничења цена која су на почетку претпостављена, него да мењају локацију из снова - осим ако не постоји неко боље повезан. Које друге закључке можете извући из последњег извештаја о тржишту некретнина у Пољској?
Крајем 2017. године треба да буде објављен извештај о трансакцијама са некретнинама у Пољској, који је припремио РЕАС - саветодавна компанија специјализована за питања везана за тржиште станова и ОБИДО - платформа за клијенте на примарном тржишту са обимном базом података процеса одлучивања који се одвијају између појава размишљања о куповини стана и потписивања уговора са програмером. Међутим, аутори анализе већ су открили прва запажања и закључке на јесен.
Стан за себе или изнајмљивање?
Међу купцима станова могу се идентификовати две основне групе: људи који купују станове за себе или њихове рођаке и инвеститоре. Као што су потврдила истраживања, у првој групи - без обзира да ли имамо посла са породицом, брачним паром без деце или самцем - ограничена финансијска средства (куповина у 73-77% финансирана кредитом) праћена су очекивањима која се односе на највеће могуће подручје. Посебно породице са децом чешће траже станове који се налазе даље од центра и мање повољног, али просторног простора који ће свим члановима домаћинства пружити удобан животни простор.
Инвеститори, тј. Људи који планирају купити стан за изнајмљивање, финансирају такве трансакције у просјеку само 43 посто. - што је читљиво, ова врста улагања је суфицит капитала. Купци из ове групе истовремено траже мало другачију врсту становања од осталих. Пре свега, они више пажње посвећују локацији или лакоћи путовања до центра града, већих универзитета или пословних четврти. Ови фактори су пресудни за атрактивност понуде за изнајмљивање, а самим тим и за финансирање инвестиције.
Ко купује студио апартмане?
Једнособни станови, по својој природи нису угодни, упркос релативно ниским ценама трансакција, нису баш популарни. Карактеристично је да их не занимају само породице (2 одсто купаца) или парови (8 одсто), већ чак и самци (25 одсто). Највећи део породица које се одлуче за куповину стана бира 3-собне (50%) или четверособне (30%) станове, већина парова бира две (50%) или три собе (38%), а већина појединачно за двособне апартмане (61%).
Студију пропорционално најчешће бирају инвеститори - 36 одсто. од њих одлучују да капитал ставе у једнособни стан за изнајмљивање. Главно подручје интересовања људи из ове групе су, међутим, двособни станови, атрактивнији за очи потенцијалних станара и релативно јефтини (ниска откупна цена).
Преферирани број соба од декларације заинтересоване за куповину на примарном тржишту у септембру 2017. године (агрегација за Варшаву, Краков и Вроцлав).
Како се Пољаци одлучују на куповину стана?
Истраживачи ОБИДО-а пратили су одлуку о куповини одређеног стана. Резултати показују да је с једне стране потенцијалног купца лакше убедити да пређе претпостављени распон цена него променити локацију у другу - у његовим очима мање престижним (нпр. Варшава Гроцхов уместо Саска Кепа, Вола уместо Сродмиесцие). Међутим, ова тенденција је посебно видљива код људи снажно везаних за одређене области и са дебљим портфељем. Други у пракси омогућавају промену префериране локације у другу, ако се покаже да је предложени стан по цени атрактиван и (што је најважније) добро повезан са центром или другим важним деловима града за клијента (академски, пословни округ, итд.).
Као илустрацију, аутори студије представили су аутентичан случај жене из Варшаве која је тражила породични дом. У првом таласу (крајем априла 2017.) дефинисао је следеће параметре претраживане понуде: цена до 400 хиљада ПЛН (по зајму), величина од 55 м 2, мин. 3 собе са одвојеном кухињом, локација од првог спрата према горе, локација: Сродмиесцие, Вола, Оцхота са добрим приступом центру.
Током анализе понуђених понуда, жена је постепено прилагођавала своје склоности. Прво (после отприлике две недеље) почела је да омогућава живот на другој страни Висле, макар само уз добар приступ центру града. Затим је (још две недеље касније, крајем маја) почела да разматра станове у приземљу и оне са кухињом отвореном у собу.
На крају, клијент је одлучио да купи стан са површином (54, 53 м 2 ) и повољнијом ценом (385 хиљада ПЛН), али који се налази у приземљу (али са баштом), са кухињом отвореном за дневни боравак, и изнад свега другде градова - на југу Прага Поłудние уместо Сродмиесцие, Оцхота или Вола. Одлучујућа улога у одрицању од неких престижних вредности традиционално повезаних са левом обалом Варшаве била је овде стварно проширење функционалног центра града у део Прага и одличан приступ центру града.
Како програмери рекламирају станове?
На основу детаљне анализе процеса куповине стана, програмери мењају начине оглашавања станова које нуде, а пре свега, прецизирају рекламне поруке и прецизно указују на предности појединачних стамбених објеката или блокова у очима хипотетичких приматеља:
• У случају мањих станова, они наглашавају вредности улагања (нпр. Добар приступ; кључеве који се одмах узимају; могућност куповине два суседна студија са могућношћу спајања у двособни стан или их поново деле на два), у случају већих станова - породични простор (тераса, башта), зелене површине, игралиште; повољна цена стана са одређеним, представљеним планом - није апстрактна цена по квадрату).
• Јасно нагласите процењено време путовања до центра или станице подземне железнице, посебно поузданим железничким превозом.
• Уместо малих имена великих округа (нпр. Биаłоłека - додатно повезана са градским нередима, лошом социјалном инфраструктуром и услужном мрежом итд.) Дјелују уже (нпр. Аннопол - назив се такође одражава на називу трамвајског терминала и једног од тржних центара, што олакшава лоцирање понуде на мапи Варшаве и означава лакоћу путовања).